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房地分別抵押時(shí)各抵押權(quán)的效力范圍

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房地分別抵押時(shí)各抵押權(quán)的效力范圍

抵押人分別就建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為不同的抵押權(quán)人設(shè)定抵押,并分別踐行各自的抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù),在認(rèn)可兩個(gè)抵押權(quán)均有效的前提之下,兩個(gè)抵押權(quán)之間如何確立其受償順序和范圍?學(xué)說(shuō)和裁判中爭(zhēng)議較大。

第一種觀點(diǎn)“重復(fù)抵押說(shuō)”認(rèn)為,房地分別抵押時(shí)建筑物抵押權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的效力均及于建筑物及其占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán),兩項(xiàng)抵押權(quán)之間依其登記先后定其順位。抵押人將其建筑物為甲抵押權(quán)人設(shè)定抵押,經(jīng)登記,甲抵押權(quán)人取得建筑物抵押權(quán),同時(shí)就建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)取得法定抵押權(quán)。其后,抵押人又將其建設(shè)用地使用權(quán)為乙抵押權(quán)人設(shè)定抵押,經(jīng)登記,乙抵押權(quán)人取得建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán),同時(shí)就該土地之上的建筑物取得法定抵押權(quán)。就建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)而言,甲抵押權(quán)人取得第一順位抵押權(quán),乙抵押權(quán)人取得第二順位抵押權(quán)。此說(shuō)得到了部分地方法院的支持。例如,《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理以建筑物及土地使用權(quán)設(shè)定抵押如何確定合同效力問題的通知》指出:“建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的土地之上,僅就建筑物或僅就建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押,或建筑物與其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)分別抵押給不同債權(quán)人,按規(guī)定辦理了抵押登記的,抵押合同有效。抵押權(quán)的效力及于土地使用權(quán)及附著于其上的建筑物,不同抵押權(quán)人就同一抵押物的受償順序依《擔(dān)保法》第五十四條確定。”

第二種觀點(diǎn)“分別受償說(shuō)”認(rèn)為,房地分別抵押僅產(chǎn)生建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)之上的各別抵押權(quán),各抵押權(quán)的效力及于其設(shè)定抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)(建筑物或者建設(shè)用地使用權(quán)),并不及于其未設(shè)定抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)。只不過,在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)分別計(jì)價(jià),一并處分,確?!胺康匾惑w處分原則”在抵押領(lǐng)域里的貫徹。此種做法的實(shí)質(zhì)在于對(duì)建筑物所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值分割,雖然抵押權(quán)設(shè)定時(shí)交換價(jià)值分屬于不同主體,但在實(shí)現(xiàn)時(shí)并未最終導(dǎo)致房地權(quán)利主體不一致。此觀點(diǎn)也得到了部分地方法院的支持。例如,《四川省高級(jí)人民法院關(guān)于擔(dān)保合同糾紛案件若干法律問題指導(dǎo)意見》就“抵押人將土地使用權(quán)及其地上房屋分別抵押給不同的銀行,并辦理了抵押登記,其抵押是否有效”的問題,指出:“根據(jù)擔(dān)保法第三十六條、第三十七條關(guān)于土地與房屋同時(shí)抵押的規(guī)定,土地使用權(quán)和該土地上的建筑物、其他附著物不能單獨(dú)抵押,應(yīng)當(dāng)一并為抵押權(quán)的標(biāo)的。因此,若土地與房屋分別抵押并辦理了登記的,應(yīng)優(yōu)先保護(hù)對(duì)土地使用權(quán)或房屋登記在先的第一順序抵押權(quán)人,登記在后的第二順序抵押權(quán)人后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);若土地使用權(quán)抵押時(shí)還未建有房屋的,抵押只對(duì)土地使用權(quán)產(chǎn)生效力,后建的房屋經(jīng)登記另行抵押的,也應(yīng)認(rèn)定抵押有效,前后兩種抵押權(quán)人分別享有土地與房屋的優(yōu)先受償權(quán),抵押權(quán)的享有不存在先后順序。”

兩種觀點(diǎn)各有其正當(dāng)性的解釋基礎(chǔ)和可行的解釋路徑。《民商事審判會(huì)議紀(jì)要》最終采納了第一種觀點(diǎn),即重復(fù)抵押說(shuō):建筑物或者建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押給兩個(gè)不同的債權(quán)人的,兩個(gè)抵押權(quán)均屬合法有效,其效力均及于建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)之全部。兩個(gè)效力均及于建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán),構(gòu)成抵押權(quán)的競(jìng)存,根據(jù)《物權(quán)法》第199條第1項(xiàng)的規(guī)定,依登記的先后確定兩個(gè)抵押權(quán)之間的優(yōu)先順位?!稉?dān)保制度司法解釋》第51條第3款規(guī)定:“抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分別抵押給不同債權(quán)人的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)抵押登記的時(shí)間先后確定清償順序?!痹撘?guī)定也與《民商事審判會(huì)議紀(jì)要》所采取的司法態(tài)度相同。

至此,我們大抵可以得出房地分別抵押時(shí)的相關(guān)規(guī)則:抵押人以建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)分別為數(shù)抵押權(quán)人設(shè)定抵押的,并不因違反《民法典》第397條第1款“一并抵押”的規(guī)定而無(wú)效。在踐行相關(guān)抵押權(quán)設(shè)立登記手續(xù)之后,根據(jù)《民法典》第397條第2款的規(guī)定,建筑物抵押權(quán)的效力及于建設(shè)用地使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的效力及于建筑物。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),應(yīng)依《民法典》第356條或第357條的規(guī)定,一并強(qiáng)制變現(xiàn)建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán),各抵押權(quán)人按照抵押登記的先后順序就變價(jià)款依次享有優(yōu)先受償權(quán)。

文 |高圣平,中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授,法學(xué)博士

來(lái)源|法律適用 2021年第5期

節(jié)選自作者文章,原題目:《民法典》房地一體抵押規(guī)則的解釋與適用

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